خرید و فروش املاک

یکی از مسائل حقوقی مهم  در زمینه خرید و فروش املاک  مسئله قولنامه است.برای مثال اگر قصد خرید خانه در مکانی را دارید ،بعد از اینکه خانه را دیدید و ان را پسندیدید باید درخواست خود  را به مشاور املاک اعلام  کنید. مشاور املاک  اقدام  به نوشتن قراردادی بین خریدار و فروشنده می کند ،که به این قرارداد قولنامه  می گویند. اما باید بررسی کنیم که قولنامه چیست و چه چیزهایی باید دران  ذکر شود.

قولنامه چیست؟

گاهی افراد می خواهند ملکی را خرید و فروش کنند ،اما ملزومات مقدماتی ان وجود ندارد.مثلا خریدار نمی تواند همه پول را یکجا بپردازد و یا فروشنده نمی تواند سریعا مال را تحویل خریدار دهد.اما خریدار برای خرید و فروشنده برای فروش با هم توافق دارند .در این صورت باید توافقات ان ها در برگه ای به صورت مکتوب ذکر شود ،به این مکتوبیات قولنامه می گویند.

زمانی که قولنامه نوشته می شود خریدار باید در مدت زمان معین پول را به طور کامل بپردازد و فروشنده نیز حق ندارد ملک را به کس دیگری بفروشد.قولنامه یک سند عادی است که اعتبار اسناد رسمی را ندارد.دلیل اعتبار نداشتن ان این است که به دست خود افراد عادی نوشته شده است و ماموران دولتی در ان نقشی ندارند.داشتن قولنامه به معنی اینکه شما سندی از الکیت خانه در دست دارید ،نیست. بلکه باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید و سند ملک خود را دریافت کنید تا به عنوان مالک تام الاختیار ان ملک شناخته شوید.

چه نکاتی باید در نوشتن قولنامه رعایت کرد؟

بسته به اینکه فروشنده یا خریدار هستید ،قوانینی را باید در نوشتن قولنامه رعایت کرد. اول شرط در نوشتن قولنامه محکم کاری است .اگر طبق قولنامه هریک از طرفین قولنامه به تعهدات موجود در قولنامه عمل نکند ،می تواند طرف مقابل از او وجه التزام بگیرد.وجه التزام نوعی جریمه است که برای کسی که قول و قرارهای خود را انجام نداده و مقدار ان در قولنامه مشخص می شود به سه صورت است:

1-هریک از طرفین اگر تعهدات خود را انجام ندهند،طرف دیگر وجه التزام را دریافت کند و معامله به هم می‌خورد.

2-حالت دوم این است که  هم مبلغ مشخص می شود  کسی که قول و قرارهای خود را انجام نداده باید جریمه ای بدهد اما معامله هم چنان برقرار است و فرد باید قول و قرارهایی که عقب افتاده را عمل کند.

3- طرفین توافق می کنند که در روز معینی به دفترخانه بروند اما اگر هرکدام از افراد نیامدند برای هر میزان تاخیر باید  جریمه پرداخت کنند.

توصیه هایی برای خریدار و فروشنده در خرید قولنامه ای

خریدار و فروشنده باید نکاتی را در تنظیم قولنامه رعایت کنند .تا بعدا دچار مشکلاتی در این زمینه نشوند ابتدا چند نکته ای که خریدار باید در رابطه با خرید قولنامه ای رعایت کند را بررسی می کنیم:

1-خریدار باید ویژگی های مالی را که قصد دارد ان را بخرد و ان را با سند مقایسه کند تا برای او مشخص شود که مال موردنظر مشکلی نداشته باشد یعنی در رهن و یا توقیف نباشد.

2-اگر چیزی که می خواهد معامله شود ملک باشد باید بررسی کنید که مواردی مانند مشاعات در سند به درستی بیان شده باشد .

3-اگر کسی که قولنامه را امضا می کند ،خود مالک نیست باید وکیل یا قیم مالک باشد .و حتما دلایل احراز از طرف ان ها را بررسی می کند تا ببیند وکیل در وکالت نامه قصد فروش یا گرفتن قیمت مال را دارد.اگر امضاکننده  از طرف مالک است و در هنگام امضا قولنامه با استفاده از ولی کودک بالغ نشده است . اگر شخص امضا کننده سرپرست مالک باشد ان گاه باید مشخص شود که ایا سرپرست تنها می تواند مال صغیر را بفروشد یا مقامات قضایی این حق را برای او درنظر بگیرد.

4-اگر ملک مورد نظر از طریق ارث به فرد رسیده باشد در هنگام خرید، خریدار حتما باید گواهی انحصار وراثت را چک کند.و هم چنین یک فتوکپی برابر اصل ان را نیز از فروشنده بگیرد و حتما تصفیه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.

5-خریدار باید توجه داشته باشد که فروشنده ممنوع المعامله نباشد و خدمت سربازی را نیز تمام کرده باشد .زیرا اگر این دو شرط برقرار شود نباشد نمی توان ملک را رسما انتقال داد.

6-اگر فروشنده حرکت های عادی نداشته باشد و خریدار فکر کند که او محجور است ان گاه باید او را به اداره سرپرستی محجورین مراجعه کند و اطمینان حاصل کند که نام او در میان ان ها نباشد.

7-خریدار  تا وقتی که کل ملک را به صورت کامل دریافت نکند نباید همه مبلغ ملک را نیز پرداخت کند.

چند نکته مهم برای فروشنده

1-فروشنده باید از توان مالی خریدار مطمئن شود و اگر دراین مورد مطمئن نیست این شرط را که در صورت پرداخت نشدن مبلغ توسط  خریدار معامله فسخ شود را در قولنامه بگنجاند.

2-فروشنده نباید مورد معامله مثلا ملک را قبل از دریافت تمام مبلغ به خریدار بدهد.

3- اگر برای پرداخت مابقی پول توسط خریدار زمانی معین شود ،باید حتما در قولنامه ذکر شود که اگر خریدار در زمان تعیین شده  مابقی مبلغ را پرداخت نکرد ،معامله فسخ شود.

4-فروشنده  باید تمام مشخصات ملک  اعم از عیب و نقص را در قولنامه  ذکر کند.

5-اگر موردمعامله از طریق چک به فروش رسیده است ،فروشنده باید بداند که در صورت برگشت خوردن چک او تنها می تواند مبلغ چک را طلب کند و نمی تواند معامله را فسخ کند.مگر اینکه  در قولنامه در این مورد چیزی ذکر شود.

حال سوال این جاست که اگر یکی از طرفین معامله چه خریدار و چه فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و سند را برای فرد انتقال ندهد، طرف دیگر چه چه می تواند بکند؟

خریدار می تواند از جمله الزامات معامله را تنظیم سند ان درخواست کند و بعد از قطعی شدن سند درخواست دهد تا حکم اجرا شود . اگر طرف معامله به دفترخانه نیاید مسئول اجرای حکم سند را برای انتقال دادن امضا خواهد کرد.