همانطور که بسیاری از مردم می دانند، وقف یکی از سنت های اسلامی و جزو برترین ثواب ها و فضیلت هایی می باشد که در فقه اسلامی تعریف شده است. همچنین می توان آن را یکی از زیر ساخت های اقتصادی جهان اسلام دانست که واقف از راه نیکوکاری و کمک به هم نوعان اموالی را که خود صاحب آن است در اختیار امور خیریه و عام‌المنفعه قرار می دهد.
وقف در لغت به معنای به معنای ایستادن، ساکن بودن حبس کردن و در معنای فقهی حبس ما یملک و جلوگیری از نقل و انتقال آن به دیگری چه از طریق خرید و فروش و چه از طریق بخشش است.
در قانون و طبق ماده 55 قانون مدنی، وقف آن است که عین مال، حبس و منافع آن تسبیل شود. مقصود از حبس عین، جدا ساختن ملک (فک ملک) از دارایی مالک و مصون داشتن آن از نقل و انتقال است. همچنین تسبیل به این مفهوم است که مالی در راه خدا و یا در راهی که مورد نظر واقف بوده قرار بگیرد. در واقع می توان معنی این ماده از قانون را اینگونه ساده تر کرد. وقف نگه داشتن اصل ملک و جاری ساختن منفعت آن در راه خیر است.
این عقد مانند هر عقد دیگری که بین طرفین ایجاد شده، از ارکانی تشکیل می شود که طرفین آن، واقف و موقوف علیه هستند. در شرع و قانون، هر یک از این ارکان باید واجد شرایط شرعی و قانونی خاص خود باشند تا وقف به صورت صحیح تحقق یابد. به زبان دیگر شرایطی که برای هر یک از این سه رکن ذکر می‌شود، شرایط صحت وقف است. در ادامه به توضیح سه رکن اصلی می پردازیم.
واقف یعنی شخصی که مالش را در راستای استفاده خیر وقف کند. واقف باید دارای اهلیت قانونی و شرعی برای بستن قرارداد بوده که این اهلیت به معنای این است که واقف بالغ، عاقل و مختار بوده و حق تصرف در مال خود را داشته باشد. بنابراین سفیه و یا ورشکسته که از تصرف در مال خود منع شده، نمی‌تواند اموال خود را وقف کند اما مسلمان بودنِ واقف شرط نیست، بنابراین انجام این عقد توسط کافر نیز صحیح است. همچنین در ماده 57 قانون مدنی ذکر شده که واقف باید مالک مال وقفی باشد. بنابراین شرط درستی وقف این است که شخص واقف باید مالکِ ملک موقوفی بوده و از نظر حقوقی نیز صلاحیت مالکیت را داشته باشد یعنی عقل، بلوغ، قصد و رضایت.
موقوف علیه وجود داشته باشد:یعنی وقف به نفع کسی که وجود ندارد صحیح نیست مثلا کسی که در حین عقد وقف فوت کرده است. اما به نفع معدومی که بعدا به وجود می آید، جایز است برای مثال وقف به نفع جنین صحیح می باشد به شرطی که زنده متولد شود.2- موقوف علیهم باید معین باشند:یعنی در این عقد باید مشخص شود که وقف برای چه کسی است. مشخصات، اسم و صفت آن ها باید قید گردد به گونه ای که تعیین کردن آنها به سادگی امکان پذیر باشد. مثلا در وقفِ مسجد باید مشخص شود که منظور کدام مسجد و در کدام محله است در غیر این صورت عقد باطل خواهد بود.3- موقوف علیهم باید اهلیت تملک داشته باشند:یعنی کسی که مال برای او وقف می شود، باید از نظر عقلی و قانونی بتواند مالک منافع عین موقوفه شود که این موضوع همان مسائل مربوط با اهلیت است.عین موقوفه و شرایط آن
عین موقوفه یعنی مالی که توسط واقف، وقف می شود. برای آنکه این عقد به درستی انجام شود، وجود چند شرط در عین موقوفه لازم است که به اختصار این شرایط را توضیح خواهیم داد.
- حبس عین: حبس عین به این معناست که واقف حق هیچگونه فروش و نقل و انتقال حقوقی در مال موقوفی و یا هرگونه تصرفی که منافی با وقف باشد را ندارد.
- تسبیل منفعت: واقف باید با نیت تقرب الهی و فی سبیل الله مالی را وقف کند.
- قابلیت عین بقا: طبق ماده 58 قانون مدنی این شرط به این معناست که مال مورد موقوفه چه منقول باشد چه غیرمنقول، باید دارای بقای ابدی باشد تا بتوان از منافع آن در دراز مدت استفاده کرد. برای مثال وقف میوه جایز نیست ولی خود درخت یا باغ قابلیت آن را دارد.
قبض عین و قابل تحویل بودن مال موقوفی: با استناد به حکم شرع از جمله شرایط صحت عقد، قبض و اقباض (تحویل و تسلیم) مال مورد وقف است. این مال باید در اختیار موقوف علیه یا موقوف علیهم گذاشته شود به این دلیل که عقد وقف جزو عقود تشریفاتی محسوب شده و برای تحقق آن، مال باید به قبض و تسلط فرد مورد نظر برسد. بنابر این وقفِ حیوان فراری که امکان تحویل آن وجود ندارد صحیح نیست. طبق ماده 59 قانون مدنی، اگر واقف، عین موقوفه را به تصرف درنیاورد، وقف محقق نمی‌شود و هر وقت به قبض داد، این عقد تحقق پیدا می‌کند.
از دیگر نکاتی که در پی این موضوع، قابل ذکر است، وقف مال مشاع است که مطلب مربوط به آن را می توانید در لینک “وقفِ مال مشاع” مطالعه نمایید.
روئیت: مال موقوفه باید قابل رؤیت و عینی بوده و ملک وقف کننده باشد. به این صورت که منافع یا دیون نمی توانند مورد وقف قرار بگیرند. برای مثال مستاجری که منافع ملکی را از موجر اجاره کرده است، حق وقف آن را ندارد.
موقوفه باید دارای منفعت حلال بوده و استفاده از مکان وقفی برای اموری مثل فروش شراب یا فرقه های ضاله باطل است.
از دیگر شروط این است که منفعت مالی که متعلق به غیر باشد، مانع از تصرف است. بنابراین واقف نمی‌تواند ملکی را که رهن داده، وقف کند زیرا منافع متعلق به مرهون است.
این نوع وقف به دو دسته تقسیم می شود. اولی وقف منقطع که در آن واقف مالی را در زمان خاصی به افرادی خاصی وقف می کند. مثل وقف زمین به اولاد. دوم وقف موبد یا همیشگی که در مقابل وقف منقطع قرار دارد و مدت زمان در آن مطرح نیست مثل وقف مسجد برای عموم مردم.
اگر هدف واقف، تحصیل درآمد باشد تا آن درآمد در خصوص معینی هزینه شود، آن را وقفِ منفعت نامند، مانند وقف ملک برای اداره مسجد و مدرسه. علاوه بر آن نوع دیگری به نام وقفِ انتفاع وجود دارد به این صورت که اگر نظر واقف، تحصیل درآمد مادی نباشد، آن‌را وقف انتفاع گویند مانند احداث مسجد در زمین ملکی خود. در وقفِ انتفاع موضوع درآمد زایی و خرج آن در راه خیر مطرح نیست بلکه مردم صرفا می توانند از ملک موقوفی استفاده کنند.
از مشهورترین تقسیم بندی، تقسیم به وقفِ عام و وقفِ خاص است که اکثریت مردم با این دو مفهوم تا حدی آشنایی دارند. در این قسمت به صورت کامل و دقیق این دو مفهوم را مورد بررسی قرار می دهیم.
وقف عام: در وقفِ عام، استفاده‌کنندگان از آن مال موقوفه، شخص یا گروه خاصی نیستند بلکه وقف برای مصلحت عموم است بنابر این کسانی که این عقد به نفع آن ها صورت می گیرد بسیار زیادند و تنها به افراد خاصی محدود نمی شود مانند مساجد و بیمارستان‌ها. اگر واقف، متولی و ناظری را برای اداره امور موقوفه، مشخص نکرده باشد، اداره اوقاف می تواند این موضوع را حل کرده و به عنوان متولی، نظارت را بر عهده بگیرد.
متولی کیست؟ برای پاسخ به این سوال به لینک “متولی املاک موقوفه” مراجعه کرده پاسخ کاملی را در این جهت دریافت کنید.
وقف خاص: وقفِ خاص هنگامی است که بر شخص یا اشخاص معین و محصور باشد. مانند وقف بر اولاد یا بر دانش آموزان مدرسه شهر فلان یا موسسه خیریه فلان شهر. اما اگر واقف بگوید وقف دانش آموزان کردم، در اینجا با وقفِ عام مواجه هستیم نه وقفِ خاص زیرا مشخص نشده دانش آموزان کدام مدرسه و کدام شهر. نظارت بر موقوفه های خاص نیز بر عهده متولی و انتخاب متولی بر عهده واقف است اما اگر متولی خاصی انتخاب نشده باشد، موقوف علیهم باید اموال موقوفی را اداره کنند.
وقف در زمینه های مختلف در جامعه می تواند مورد استفاده قرار گرفته و به صورت کلی در چهار بخش زیر قرار بگیرد که عبارتند از:
1-امور فرهنگی: این دسته از امور موقوفه تنها برای بالا بردن سطح فرهنگی جامعه انجام می شود که عبارتند از: تاسیس کردن مدارس، تهیه کردن وسایل آموزشی، خرید کتاب، تاسیس کتابخانه و … .
2-امور بهداشتی: شامل احداث بیمارستان ها، حمام و سرویس های بهداشتی
3-امور اجتماعی و رفاهی: ساختن کاروان سراها، بازارها، پارکینگ ها ، قنات، کارخانه ها و … که می تواند نیازهای رفاهی مردم را تامین کند.
4-امور مذهبی: ساختن مسجد و اماکن مذاهبی.
برای فهم تفاوت اسناد وقفی و اسناد ملکی عادی، بهتر است به بررسی جداگانه هریک از این مفاهیم بپردازیم. وجود زمینه های مختلف در تفاوت این اسناد، باعث می شود تا افراد دقت کافی را در رابطه با خرید املاک وقفی به عمل آورده و گهگاه دچار اشتباه نشوند.
اسناد موقوفی یا وقفی، برخی از اختیارات مالکیت عادی را از افراد سلب می کنند و در زمینه های خرید و فروش و ساخت و ساز، به مالک اختیار کامل نمی‌دهند. منظور از اسناد وقفی این نیست که ملک مورد نظر دارای مالکیت معارض است و یا اداره اوقاف مالک اصلی آن است بلکه ملک وقفی ملکی است که زمین آن متعلق به شخصی بوده و آن شخص زمین خود را وقف کرده. اداره اوقاف زمین های وقفی را به صورت اقساط 99 ساله به اشخاص دیگر واگذار نموده و کسی که این زمین ها را خریداری می کند باید سالیانه مبلغی را به اداره اوقاف پرداخت کند.
همچنین ساخت و ساز در زمین های موقوفی به این صورت است که شخص صرفا امکان گرفتن سند برای بنای ساخته شده را دارد زیرا نمی تواند مالک اصلی زمین وقفی شود. این موضوع به سند عرصه و اعیان ملک باز می گردد. اگر با مفهوم عرصه و اعیان آشنا نیستید روی لینک کلیک کنید.
مبلغی که بابت املاک وقفی پرداخت می شود ناچیز است و علت این موضوع این است که خیلی از افراد نمی دانند صاحب اصلی این زمین ها چه کسانی هستند و عقیده دارند در صورت راضی نبودن صاحبان، هرگونه عمل مذهبی در این مکان ها باطل است. البته لازم به ذکر است این عقاید، عقاید درست نیستند زیرا اگر در رابطه با املاک وقفی، خطایی به وجود آمده باشد از طرف مدیران اداره اوقاف خواهد بود. همچنین زمین های وقفی بدون مجوز امکان خرید و فروش نداشته و هرگونه تغییر در املاک اوقافی باید طی مراحلی با حضور اداره اوقاف انجام شود.
هر سند ملکی که دارای شش دانگ است در قالب یک جلد سند می باشد با تمامی شرایط از جمله شماره پلاک ثبتی، شماره قطعه، ملاحظات، اوراق مربوطه به سند، شماره سریال و نام و مشخصات ملک یا مالکان که قید آن ها در سند الزامی است. از لحاظ اعتبار و ارزش اسناد شش دانگ از اعتبار بیشتری برخورد هستند بنابر این تفاوت قیمتی مازاد آن ها نسبت به اسناد اوقافی به همین دلیل است. مالک اسناد عادی اشخاص معینی هستند و نقل و انتقال و فروش آن ها حتما باید از طریق اداره ثبت اسناد صورت بگیرد اما در اسناد اوقافی، نظارت ناظر و متولی (سازمان حج و اوقاف) کافی است.
برای نتیجه گیری این موضوع، می توان گفت دانستن تفاوت اسناد ملکی و اوقافی باعث می شود که افراد در جریاناتی مثل معامله زمین های وقفی، ساخت ساز و نقل و انتقال این زمین ها و همچنین زمین های وقفی که از طریق ارث به افراد می رسد دچار مشکل مالکیتی نشوند. همچنین لازم به ذکر است در معاملات ملک وقفی، علاوه بر اداره ثبت اسناد، باید از اداره اوقاف نیز استعمالات لازم گرفته شده و در نهایت نکات مربوط به معاملات املاک اوقافی نیز رعایت شود.
برای کسب اطلاعات مفیدتر درباره نقل و انتقال در حوزه املاک وقفی به مطلب “خرید و فروش املاک وقفی” در همین سایت مراجعه کرده و یا برای جلوگیری از مشکلات و خسارات وارده در این زمینه، قبل از معاملات خود حتما با کارشناسان حقوقی و وکلای دادگستری مشورت نمایید.
هر مالی را که برای مهریه درنظرگرفته می شود باید دارای ارزش اقتصادی باشد و باید برای آن زوجین به توافق رسیده باشند. از اموالی که می تواند برای مهریه درنظرگرفته شود می تواند به مال غیرمنقول اشاره کرد . مال غیرمنقول به صورت کلی با سایر اموال دیگر فرقی ندارد . تفاوت مال غیرمنقول […]
قرارداد بین دو و یا چند نفر صورت می گیرد و آثار حقوقی را در پی دارد . در تنظیم کردن قراردادها باید نکات حقوقی قراردادها را بررسی کنیم . توجه کنید که حتما قراردادها نباید به صورت کتبی نوشته شوند بلکه بسیاری از قرادادها هم هستند که افراد توافقات بین اراده های افراد صورت […]
یکی از مسائل حقوقی مهم در زمینه خرید و فروش املاک مسئله قولنامه است.برای مثال اگر قصد خرید خانه در مکانی را دارید ،بعد از اینکه خانه را دیدید و ان را پسندیدید باید درخواست خود را به مشاور املاک اعلام کنید. مشاور املاک اقدام به نوشتن قراردادی بین خریدار و فروشنده می کند ،که […]
افرادی که می خواهند در خصوص قوانین مالک و مستاجر و همین طور حکم تخلیه فوری اطلاعات خود را افزایش دهند پیشنهاد می کنیم که این مطلب را تا انتها بخوانند. در ادامه در مورد این قوانین صحبت خواهیم کرد. آشنایی با انواع اجاره نامه ها در مجموع قانون سه نوع اجاره نامه را مورد […]
بدون دیدگاه